Comprar un campo en Entre Ríos: qué revisar antes de firmar

Un campo se compra una vez en la vida, y casi siempre con plata que costó mucho juntar. Los problemas que aparecen después de firmar, en general, estaban a la vista antes. Esto es lo que reviso en cada operación rural en Villaguay y la zona.

1. Quién es el dueño y qué pesa sobre el campo

Lo primero es el informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801). Ahí se ve quién figura como titular, si hay hipotecas, embargos, usufructos u otros derechos sobre el campo, y si el vendedor tiene inhibiciones. Antes de escriturar, el escribano pide el certificado registral, que reserva la prioridad por un plazo y evita sorpresas entre el boleto y la escritura.

2. Si la superficie del título coincide con la real

No es raro que el título diga una cosa y el alambrado otra. Conviene comparar el título con el plano de mensura y con los datos catastrales de ATER. Si la diferencia es importante, hay que aclararla antes, no después.

3. Quiénes tienen que firmar

Si el campo es ganancial, hace falta el asentimiento del cónyuge del vendedor (art. 470 del Código Civil y Comercial). Si está en condominio, tienen que firmar todos los condóminos. Si viene de una sucesión, tiene que estar dictada la declaratoria de herederos; en ese caso la venta puede inscribirse por tracto abreviado (art. 16 de la Ley 17.801), sin inscribir antes el campo a nombre de los herederos.

4. Quién está adentro del campo

Si el campo está alquilado o arrendado, la locación sigue durante el plazo pactado aunque el campo se venda, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 1189 del Código Civil y Comercial). Los contratos de pastoreo de hasta un año quedan fuera de la Ley 13.246 de arrendamientos rurales (art. 3), así que hay que leer bien qué dice cada contrato. También hay que ver si hay ocupantes o poseedores: una posesión larga puede terminar en un juicio de usucapión.

5. Deudas

Impuesto inmobiliario rural en ATER y, si corresponde, tasas municipales o comunales. Se piden los libres deuda y se deja claro en el boleto quién paga qué hasta la entrega.

6. El boleto y la seña

La escritura pública es obligatoria para transmitir el dominio (art. 1017 del Código Civil y Comercial), pero lo que se firma primero suele ser el boleto. Ahí se define precio, forma de pago, fecha de posesión y de escritura. Si se entrega seña, conviene aclarar si permite arrepentirse o no, porque la ley la presume confirmatoria salvo pacto en contrario (art. 1059).

Un último consejo: recorré el campo en persona, con alguien que conozca la zona. Aguadas, accesos en días de lluvia, estado de los alambrados y del monte. Eso no figura en ningún papel.

Si estás por comprar o vender un campo, escribime por WhatsApp al 3455-459899 y lo revisamos juntos.

Dr. Víctor Vicente Gabirondo. Abogado, Mat. N.º 11212. Corredor Público Inmobiliario, Mat. N.º 1174. Urquiza 62, Villaguay.

Este artículo es información general y no reemplaza el análisis de cada caso concreto.